Oryginalny tytuł:
The Versatility of the Real Estate Asset Class - the Singapore Experience
Zawartość książki:
W rozdziale 1 przyjrzano się bliżej dwóm typom heterogenicznych inwestorów (momentum i dyspozycja), aby stworzyć unikalny model różnicowy do interpretacji dynamiki cen nieruchomości mieszkaniowych. Kluczowe są trzy parametry, a mianowicie autokorelacja, stopa średniej rewersji i jednoczesne dostosowanie do długoterminowej ceny równowagi. Kluczowym wnioskiem jest to, że boom na prywatnym rynku mieszkaniowym w Singapurze w 2006 r. nie jest tak duży, jak w przypadku wzrostu cen w okresie boomu i ożywienia w latach 90. w perspektywie długoterminowej. Singapurski prywatny rynek mieszkaniowy charakteryzuje się niskim ryzykiem, oferując stabilne zwroty dzięki praktycznie zerowej rozbieżności nawet w spekulacyjnych latach 90-tych. Najlepszym sposobem inwestowania jest rozważenie strategii momentum i unikanie zachowań stadnych w celu zapewnienia trwałości zysków. Z punktu widzenia decydentów singapurski prywatny rynek mieszkaniowy jest w dłuższej perspektywie nadmiernie stłumiony. W rozdziale 2 przyjęto teorię gier, aby przyjrzeć się oligopolistycznemu rynkowi prywatnych inwestycji mieszkaniowych; określaniu cen sprzedaży inwestycji mieszkaniowych na niepewnym rynku i przy niepełnych informacjach konkurujących deweloperów; dynamicznej interakcji między deweloperami; opóźnieniom czasowym ukończenia projektu deweloperskiego od rozpoczęcia projektu; oraz uruchomieniu inwestycji mieszkaniowej na sprzedaż przed jej ukończeniem i ograniczeniom mocy produkcyjnych inwestycji mieszkaniowej. Deweloperzy mają tendencję do współpracy w celu osiągnięcia długoterminowych korzyści, co prowadzi do spowolnienia sprzedaży.
Stosunkowo wysokie zyski, możliwe do uzyskania w pierwszych kilku okresach, pozwalają na zaniżanie cen i szybszą sprzedaż. Przewaga pierwszego gracza na nowym rynku jest oczywista. Wraz ze wzrostem niepewności ceny spadają, a zmienność cen rośnie. W rozdziale 3 przyjrzano się instytucjonalnemu charakterowi legalnego pochodzenia i całkowitym zwrotom (TR), uzyskanym z inwestowania w bezpośrednie nieruchomości w danym kraju oraz poprzez przyjęcie wieloczynnikowego modelu arbitrażu cenowego (APT). W celu wygładzenia TR przyjęto model autoregresyjny 1. i 4. rzędu. Wygładzone dane są wykorzystywane w połączeniu z 2 zmiennymi makroekonomicznymi (stopa wzrostu realnego PKB i stopa procentowa) oraz 1 czynnikiem ryzyka związanego z nieruchomościami (wskaźnik pustostanów) w celu utworzenia wieloczynnikowego modelu strukturalnego. Łączona analiza panelowa jest przeprowadzana z uwzględnieniem zmiennych systemowych, oznaczających brytyjskie pochodzenie prawne i francuskie pochodzenie prawne, oraz ładunków czynnikowych (tj. wrażliwości czynnika ryzyka na TR). Makroekonomiczne i nieruchomościowe czynniki ryzyka w równowadze wpływają na TR. Stopa pustostanów wiąże się z wysoką i znaczącą premią za ryzyko ze względu na jej bezpośredni wpływ na TR, w stosunku do stopy wzrostu PKB i stopy procentowej. Rozdział 4 dotyczy inwestycji typu mezzanine w nieruchomości (REMI), nowego instrumentu finansowego dla azjatyckiego rynku nieruchomości, i analizuje strukturę REMI, pomiar i charakterystykę jego ryzyka i zwrotów za pomocą przyszłościowego dwumianowego modelu drzewa aktywów (BAT).
Przyjęto prawdopodobieństwo wyceny neutralnej pod względem ryzyka. REMI ponosi większe ryzyko niż typowe komercyjne pożyczki bankowe, co skutkuje wyższymi stopami procentowymi niż czysty kapitał własny. Różne kwestie związane z ryzykiem koncentrują się na dwóch głównych źródłach - ryzyku związanym ze stosunkiem wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) oraz ryzyku związanym z nieruchomościami i rynkami kapitałowymi. Rozdział 4 zaspokaja potrzebę wypełnienia luki dotyczącej struktury REMI i wyników w stanie ustalonym, wykorzystując wiarygodne, autorytatywne informacje i źródła danych. Wreszcie, rozdział 5 zawiera wnioski z tej książki.
